溢价下降2021年集中供地元年上演过山车

冷热交替，溢价下降 2021年集中供地元年上演过山车

日前，伴随着北京，郑州第三批次两集中供地正式收官，2021年22城两集中供地落幕据中指研究院统计，今年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元

2021年是推行两集中供地的元年，全国土地市场呈现了冷热交替的变化由首批集中供地的火热开局，到第二批次的骤然降温，再到第三批次的小幅回温，今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线

第三批次流拍率降至约18%，地方城投唱主角

相比于第二批次土拍的冰冻局面，刚刚落下帷幕的22城第三批次土拍有稍许回温态势，呈现出流拍率降低，溢价率降低的双低特征。

据中指研究院数据显示，22城首批集中供地流拍率仅为6.27%，而第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%，第三批次地块合计流拍率降低至18.47%，其中广州，成都第三批次流拍率较第二批次下降近20个百分点。

从拿地的企业性质来看，22城第三批次供地也发生了明显的变化，第一批次民企活跃，第二批次中海，保利，招商等央企活跃，而第三批次城投公司已成为主角前期热门城市诸如无锡，深圳，苏州等的城投拿地数量占比也相继超过70%

从溢价率来看，据克而瑞数据统计，22城中，10个城市第三批次溢价率均较首轮大幅下降，其中，福州，深圳，厦门等第二批次溢价率较高的城市，在第三批次溢价率下滑至5%左右，今年三批集中供地溢价率整体呈现梯队式下滑其中，广州，无锡第三批次含宅地块均为底价成交，与首批12%的溢价率形成鲜明对比

在第三批次集中供地中，22城也呈现出冷热不均的特征，其中，上海，杭州等城市率先回温，杭州第三批次土地市场热度最高，35宗出让地块中有24宗触顶摇号，地块触顶率达到69%，并且有多家民营企业参与竞拍拿地，市场活跃度明显回升。据悉，该地块要求竞买人介绍一家主板上市公司在SaaS知识产权保护领域的中国总部；引进中央文化体制改革发展领导小组办公室直接管理的全国文化大数据产业联盟单位，组建华中区域数据中心；引进国家商务部认定的全国重点文化出口企业动漫CG企业区域总部；自土地成交之日起2个月内，就上述承诺签订企业结算协议，并承诺同时引入不少于8家与上述已结算企业关联的企业。。

作为一线城市之首，北京2021年度三轮供地也持续冷淡，57宗地块共揽金约1900亿元，整体溢价率约5%东部，中部等部分城市依旧降温明显，长春，沈阳，天津，无锡，郑州等城市的土拍温度持续下降，部分城市撤牌数量和流拍数量也呈上升态势

整体成交额收缩，上海，杭州出让金位居全国前二

不仅仅是集中供地的22城，据克而瑞数据显示，截至2021年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米，较去年同期下降了24%，全国土地总成交金额约6.25万亿元，较去年同期下降了10%。

具体城市来看，长三角依然是土地出让金排名最高的区域，多个城市在全国排名前列，其中，上海，杭州位居前两位截至12月20日，上海土地成交金额位居全国首位，高达3136亿元，较去年同期上涨了11%而杭州成交金额也突破3100亿元，位居全国第二位

从不同能级的城市来看，三四线城市的土地市场寒意更浓除一线城市成交金额保持涨势外，二线城市成交金额同比涨幅均为负，三四线城市降幅更为明显，总成交金额仅约3.15万亿元，较去年同期下降了15%

虽然土地市场在今年三四季度降温明显，但是，土地价格依然延续了2020年的上涨态势据克而瑞数据统计，2021年，全国300城土地成交楼面价迎来大幅上涨，增至3069元/平方米，同比上涨19%，再创历史新高地价的明显上涨，一方面是由于成交结构所致，一线城市成交面积占比由去年的2%增至3%，另一方面也要归功于二季度土地市场热情高涨，因此平均地价被大幅拉高

展望:明年土地市场以稳为主，城市间分化或加剧

和去年相比，2021年土地成交热度也明显走低，不仅成交建面低于去年，成交金额也出现了近六年来的首次下滑，溢价率，流拍率等热度指标表现也差于去年同期尽管年末房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显克而瑞分析认为

对于明年土地市场的走势，克而瑞预测称:明年土地市场发展仍是以稳为主，整体市场热度也将延续低位运行一方面，尽管近期政策利好逐步释放，但这些举措仅利好于现金流比较稳健的房企，大部分企业流动性仍旧总体偏紧，企业拿地态度在明年仍将保持较为谨慎的态度另一方面，虽然年末大部分城市均调低了土地出让门槛，但整体来看整体仍然较为严格，同时，各地政策调控机制也越发完善和精准

中指研究院预计，2022年，政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过竞品质或定品质，实现地价，房价，品质三个维度的全面管控。

市场端不同批次间的热度分化将减弱，但是，2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年，市场波动更加平稳中指研究院表示

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