11只公募REITs产品中成交额显著增长

虎年开市以来，多只基础设施公募REITs持续大涨，成交额显著增长为保护基金持有人的利益，2月9日，红土盐田港REIT，富国首创水务REIT两只产品发布停牌公告

对于公募REITs近期在二级市场的活跃表现，业内人士表示，今年以来A股市场震荡调整，资金倾向于寻找更加稳健的资产长期来看，投资者更应关注公募REITs基础资产的内在价值

两只REITs停牌

Wind数据显示，2月7日至8日，红土盐田港REIT二级市场累计涨幅达到12.51%，富国首创水务REIT累计涨幅为12.22%此外，东吴苏州工业园区产业园REIT，华安张江光大园REIT，建信中关村产业园REIT，博时招商蛇口产业园REIT，中金普洛斯仓储物流REIT的涨幅也均超5%

业内人士对中国证券报记者表示，公募REITs在二级市场表现活跃，对新进投资者而言则意味着风险较大出于保护基金份额持有人的利益，红土盐田港REIT，富国首创水务REIT发布公告，宣布于2月9日停牌一天公告发出后，2月9日，除中航首钢绿能REIT以外，其余8只未停牌的公募REITs二级市场价格均出现回落

红土盐田港REIT在停牌公告中表示，基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，伴随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降为了保护基金份额持有人的利益，红土盐田港REIT将自2月9日开市起停牌，并于2月10日开市富国首创水务REIT以同样的原因宣布2月9日停牌一天

一位公募REITs基金经理表示，一旦公募REITs二级市场价格显著高于其内在价值，新进入的投资者会面临两个风险:一是从长远看，价格会向内在价值回归，存在因价格下跌导致投资亏损风险，二是价格上涨使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法实现投资目标。

获得市场追捧

截至目前，共有两批共11只基础设施公募REITs产品发行并上市无论是面向机构投资者的战略配售还是面向公众投资者的发售，或是二级市场的交易，都可以用火爆一词来形容

在11只公募REITs产品中，有8只产品的公众投资者有效认购确认比例在10%以下，中航首钢绿能REIT的公众投资者有效认购确认比例仅为1.76%。发展商业地产有利于获取土地，提升资产价值，获取稳定现金流，拓宽融资渠道，成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下，轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。。

上市以来，公募REITs在二级市场的表现同样火热Wind数据显示，截至2月9日，富国首创水务REIT二级市场溢价率最高，达到96.30%，紧随其后的是红土盐田港REIT，溢价率也高达79.36%，建信中关村产业园REIT溢价率为58.41%，中航首钢绿能REIT，华安张江光大园REIT，博时招商蛇口产业园REIT三只产品的溢价率均超过40%，平安广州交投广河高速公路REIT溢价率最低，为7.40%

在近期市场走势较为震荡的背景下，公募REITs在二级市场的成交较以往更为活跃Wind数据显示，近三个交易日，11只公募REITs成交额合计达12.90亿元其中，2月8日单日成交额达5.51亿元，是公募REITs上市以来成交额第四高

业内人士对记者解释道:这是由于今年以来A股市场震荡调整，资金倾向于寻找更加稳健的资产，拥有独立行情也是另类资产的魅力所在。政策调控下，住宅市场利润缩减，倒逼房企寻找新的业务增长点。有机构预计，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，境外发行也将更为普遍。

REITs投资需回归理性

对于公募REITs近期在二级市场的活跃表现，业内人士强调，短时间内二级市场可能出现一定幅度上涨，毕竟前期项目都是百里挑一的资产但二级市场价格围绕资产价值波动，最终还是要回归理性因此，对持有型投资者，更应关注基础资产内在价值，因为价格虽然会偏离基础资产内在价值，但长期将向内在价值回归

另一位公募REITs基金经理表示，公募REITs属于国内资本市场的新成员，投资人群体尚未完全成熟，投资逻辑也未完全成体系，这都可能造成REITs二级市场的非理性波动投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场成长，见证REITs市场的发展壮大

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